Pinel Outre-Mer

 
Le Pinel outre-mer est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024.
Jusqu'à la fin 2022, les taux de défiscalisation ne changent pas. Ils seront réduits en 2023 et 2024 sauf si le programme affiche des caractéristiques écologiques renforcées ou s'il se situe dans un Quartier prioritaire de la politique de la Ville.
 

Pinel outre-mer : quelles économies d’impôt ?
 

Vous achetez un logement neuf, vous le mettez en location nue.

En 2023, les taux de défiscalisation sont ramenés à 21,5% sur 6 ans, 26% sur 9 ans et 28,5% sur 12 ans.
En 2024, ils s'établiront à 20% sur 6 ans, 23% sur 9 ans et 25% sur 12 ans.
Plafonds de prix/m². 
Comme en métropole, la défiscalisation Pinel outre-mer est calculée sur un double plafond : 5.500 €/m² et 300.000 €.
Par exemple, si vous achetez un logement de 100 m² à 5.000 €/m², l’avantage fiscal sera établi sur la base de 300.000 € et pas sur les 500.000 € du prix d’achat.
De même, si vous achetez un 40 m² à 7.000 €/m² (soit un prix de 280.000 €), l’avantage fiscal se calculera sur 5.500 €/m², soit 220.000 €.

96.000 € maximum sur 12 ans. 
 

Dans ces conditions, le montant que vous pourrez déduire de vos impôts ne pourra pas dépasser 64 500 € si vous louez 6 ans (21,5% de 300.000), 78 000 € si vous louez 9 ans (26% de 300.000 €) et 85 500 € si vous louez 12 ans (28,5% de 300.000 €). Si par exemple vous choisissez de louer neuf ans un logement neuf acheté 300.000 €, la déduction d’impôt s’élève à 8 666 € par an pendant neuf ans (chiffres valables pour 2023).
Le Pinel outre-mer relève le plafonnement des niches fiscales à 18.000 € par an, contre 10.000 € par an pour la version métropole.
Remarque : le surplus de défiscalisation Pinel enregistré au cours d’une année donnée n’est pas reportable sur les impôts des années suivantes. Depuis l'entrée en vigueur du prélèvement à la source, l'avantage vous est versé en deux fois : 60% en janvier et 40% en septembre.

Quel logement pour investir en Pinel outre-mer ?
 

Le logement neuf vendu sur plans ou terminé mais jamais habité doit être situé dans un département d’outre-mer (la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion), mais également aux collectivités d’outre-mer (Com) : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna.
Normes à respecter. 
Côté technique, le programme immobilier doit être conforme aux réglementations thermiques en vigueur sur les territoires concernés. Il peut s’agir de la Réglementation thermique 2012, mais aussi de la Réglementation thermique, acoustique, aération (RTAA) en vigueur dans ces territoires.
Le point de départ de l’avantage fiscal. 
Comme en métropole, selon le Bulletin officiel des impôts (BOFIP), le fait générateur du Pinel, c'est l'année d'achèvement de l'immeuble. Vous pouvez faire deux investissements en défiscalisation Pinel par an dans la limite des plafonds propres au dispositif. Comme en métropole, le bénéfice du Pinel outre-mer est soumis aux de conditions de loyers et aux revenus des locataires. Ce dispositif est ouvert aux contribuables français et que le régime fiscal est celui des revenus fonciers.
Vous devez donc louer le logement vide, à usage de résidence principale du locataire pour profiter de la réduction d’impôt.
Vous pouvez louer à un membre de votre famille à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
 

Pinel outre-mer : les plafonds de loyers
 

Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel outre-mer, le loyer de votre logement doit rester en dessous de plafonds fixés par décret et réactualisés chaque année pour tenir compte des évolutions du marché locatif. Ces loyers sont inférieurs de 20 % environ à ceux pratiqués sur le marché libre, ce qui est plus que compensé par la défiscalisation. En 2023 les plafonds de loyers du Pinel outre-mer sont fixés à 10,73 €/m² dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon. Ils montent à 12,87 €/m² en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna.  
Calcul du loyer :  
Vous devez vous baser sur un coefficient multiplicateur. Il a été mis en place pour tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grands logements.
La formule : 19 divisé par la surface plus 0,7 (19/S + 0,7). Le résultat (qui ne peut pas dépasser 1,2) est à multiplier par le plafond de loyer.
Exemple : Vous achetez un appartement neuf de 40 m² à Fort-de-France .
(19/40) + 0,7 = 1,175 (< à 1, 2)* 10,73 € (plafond de loyer des Départements d’outre-mer). Vous obtenez un loyer au mètre carré de 12,60 €.
12,31 * 40 = 504 € par mois maximum.
 

Pinel outre-mer : les plafonds de ressources des locataires en 2020
 

Les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser certains niveaux fixés par décret et réactualisés chaque année.
 

Composition du foyer du locataire habitant Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Barthélemy Mayotte Polynésie française Nouvelle-Calédonie Saint-Pierre-et-Miquelon Iles Wallis et Futuna Personne seule 29 079 € 31 199 € Couple 38 834 € 41 662 € Personne seule ou couple ayant une personne à charge 46 700 € 50 101 € Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 56 377 € 60 484 € Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 66 320 € 71 151 € Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 74 742 € 80 185 € Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 342 € 8 949 €

Ressources annuelles, revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit ceux de 2021 pour un bail de location vide signé en 2023. On notera que plus de 80% de la population cadre avec ces plafonds de ressources.

Et après ?
 

La sortie de l’investissement. 
Vous avez tous les choix : Vous pouvez poursuivre vos locations et continuer de percevoir vos loyers, des revenus complémentaires sont toujours bienvenus.
Revendre quand vous souhaitez à l’issue de la période de location incompressible que vous aurez choisie, pour récupérer le solide capital que vous avez épargnez qui aura été en partie constitué par vos impôts et vos locataires.
Le + est ici ce qu’on appelle « la double détente », au sens propre comme au figuré : La détente de meubler votre bien et le passer en location courts séjours (perception de loyers) et ainsi vous permettre d’en profiter pour vous-même et votre famille pour des vacances au soleil.